La location-vente permet d’accéder à un bien immobilier par un ménage ne disposant pas suffisamment de fonds pour financer immédiatement son achat. Celui-ci, appelé locataire-accédant, occupe le bien dans un premier temps (la période de jouissance), avant le transfert de propriété proprement dite. Celui-ci a lieu lorsque l’accédant lève l’option d’achat. Comment bien mettre en place une location-vente ?
Se tourner vers un promoteur ou vers un particulier ?
Il existe deux possibilités pour s’y prendre : se tourner vers un promoteur immobilier ou opter pour le gré à gré, c’est-à-dire pour la vente entre particuliers.
Location-vente auprès d’un particulier
Le principe est le même que pour la location-accession auprès d’un promoteur – ce que nous allons détailler dans le paragraphe suivant. Cependant, l’accédant n’a pas l’avantage de choisir lui-même l’emplacement ni les plans comme c’est le cas avec ce dernier.
Les particuliers ont le plus souvent recours à cette option dans le cas où ils souhaitent rapidement vendre le bien, puisque les conditions du montage intéressent beaucoup plus d’acheteurs. Rappelons que les conditions d’octroi d’un prêt immobilier ont durci depuis 2020 et que l’acquisition d’un bien n’est plus à la portée de tous.
Les vendeurs qui n’ont pas un besoin urgent et immédiat de mobiliser les fonds de la revente proposent généralement leur bien à la location-accession : les mensualités sont alors destinées à compléter leurs revenus ou à épargner progressivement.
Les particuliers qui souhaitent revendre un bien à leur enfant choisissent également la location-accession, permettant à ce dernier de l’acquérir suivant des conditions avantageuses.
C’est auprès des particuliers que les prix sont plus attractifs, à l’inverse de ceux pratiqués par les promoteurs immobiliers. Cependant, les atouts sont plus intéressants du côté de ces derniers si vous souhaitez, plus tard, mettre le bien en location après l’avoir complètement acquis.
Location-vente auprès d’un promoteur immobilier
Vous avez la possibilité d’acheter votre futur logement en choisissant vous-même le plan et l’emplacement de ce dernier, lorsque vous faire appel à un promoteur. Il est donc question de vente sur plan, aussi appelé VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement.
Le prix de l’immobilier est cependant plus conséquent, puisqu’il s’agit en principe d’un immeuble de logement répondant aux dernières normes environnementales. Par exemple un logement basse consommation (BBC), voire une maison à énergie positive (BEPOS). Ce qui vous permet non seulement de gagner en économie d’énergie d’une part, mais aussi de mettre facilement le logement en location d’autre part, une fois que vous aurez levé l’option d’achat et que celui-ci devient pleinement votre propriété. Au coût de l’immobilier proprement dit s’ajoutent les frais et les commissions du promoteur.
Bien anticiper son projet
La location-vente n’est intéressante que si l’option achat est levée. Si vous vous désistez, vous perdez la moitié des frais de notaire que vous avez payé au moment de la signature du contrat de jouissance. Quoi qu’il en soit, la partie épargne que vous avez constituée vous sera remboursée. Par conséquent, portez bien votre projet à maturité avant de vous lancer, même si vous avez cette possibilité de ne pas lever l’option d’achat si, au terme de la période de jouissance, le bien ne vous convient pas.
Attention aux obligations du vendeur et de l’accédant
Dans l’un ou l’autre des deux cas, le vendeur (promoteur ou particulier), doit se soumettre aux obligations telles que l’interdiction de :
- destiner le bien à la revente auprès d’un autre acheteur, pendant que l’accédant ayant conclu le contrat occupe encore le bien
- réaliser des modifications : travaux d’extension, de réaménagement
Quant à l’accédant, il a l’obligation d’endosser les petits travaux d’entretien de réparation tout au long de la période de jouissance, et de restituer le bien en état s’il ne lève pas l’option achat.
